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CBRE谢晨:中国写字楼出租市场2020将会温和的复苏
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CBRE谢晨:中国写字楼出租市场2020将会温和的复苏

世邦魏理仕谢晨:今年写字楼新增的需求量相对往年较弱,预计2020年中国写字楼出租市场会有温和的复苏;在市场供应端挑战仍然存在,未来的三年整个中国的17个城市的写字楼供应超过2600万平;一线城市中北京、广州空置率相对合理,上海和深圳目前在19%左右是偏高的;整体来看,全国重点城市写字楼租金有所下降。此外,灵活性以及千禧一代、Z世代是未来租户端的两个重大的趋势,而业主是要关注这两个趋势。应对策略来讲,一个是增加服务属性,增加配套的属性,打造成有温度的生态圈;一个是可持续绿色是未来的写字楼建筑,包括所有建筑的重要的趋势。
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从租金和空置率角度来讲,租金和空置率这两个指标,他们互相之间是反向关联的这两根线分别是我们从2003年开始中国写字楼总体的表现的情况两根指标,一个是租金,一个空置率。实际上从2003年到2019年,我们也是在经历第二轮周期,第一轮周期看的很明白,用红色的区域标注出来,全球金融危机在11年前。而这一次其实我们的表现是有一样的地方,也有不一样的地方,我们一方面看到全国写字楼空置率已经超过了2008年的时候,那更多的是来自于什么?我们在中西部,在一些二线城市,其实我们面临的是更严重的供过于求的问题,这是相似的地方。但是不一样的地方是在于我们并没有看到在11年前相对明显的租金下跌,为什么?因为我面临的经济的周期表现形式不一样,并没有出现一个明显的惊奇的衰退。从企业的信心来讲,大家变得更谨慎了对于扩张,对于新设立业务,但是并没有出现我在2018年的时候真实感受到写字楼租赁市场上有非常多的租户在一夜之间决定我要关闭,在上海或者在北京的办公室,而这一次并没有出现。

在一些二线城市里面,实际上目前空置率的相同是相对比较严重的,一线城市里面北京、广州实际上空置率,还是在一个相对合理的水平里面,上海和深圳的空置率目前在19%左右,接近20%是偏高的。但是相比一些二线城市来讲,仍然是低的。而租金大家可以看到,大部分的点在零轴以下,意味着今年前三季度对大部分市场来讲,我们看到写字楼租金是下降的。因为在座应该有很多业主朋友,当然北京情况好一些,如果大家有在全国各地的项目,是不是会有同样的感受。
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2019年看起来,其实是一个蛮有挑战性的一年,对于写字楼租赁与买卖市场来讲,新增的需求比2018年要弱一些,租金的走势我们也看到,租金下行的压力。对于2020年来讲,我们认为市场的趋势,或者说我们建议的策略是什么,首先我们的一个预测是在于说我们认为2020年中国写字楼的需求会出现温和的复苏。原因是在于首先从一个宏观的角度来讲,从近期中美的贸易谈判的进展来讲,我们认为会出现一个短期的平静期。但是中长期实际上我们仍然认为这个拉锯会始终存在,对于企业在2020年的决策来讲,目前这个短暂的缓和期或者平静期,其实有利于他们做出一些扩张的战略决策。

第二是在于说,我刚才也提到,中国进一步金融业开放,时间表设定在2020年,我们在2019年据不完全统计,已经看到超过30家金融企业新设立的申请。相信这样的一些金融业的新的需求会在2020年继续涌现,特别是在北京、上海、深圳这样金融中心城市,这是为什么我们会认为在2020年从需求端,我们会看到一个温和的复苏。
CBRE谢晨:中国写字楼出租市场2020将会温和的复苏

根据预测,2020年48%职场的劳动力就已经是千禧一代和Z世代,再往后走这个比例会更高,而75%的千禧一代根据我们的调查,认为好的雇主对工作环境应该是十分重视的。为什么在这里强调我们一定要看到员工要什么,根据我们在国内调查,至少有53%的各行各业的企业,人力成本的占比超过30%,而对大部分的行业来讲,其实房地产的成本占比并没有那么高。随着未来我们进入到创新的经济,人变成第一位生产要素的时候,其实人对于一个企业来讲,人才战略如何和房地产战略形成更好的结合和互动,是非常重要的。

针对这些东西,业主有哪些策略,或者哪些事情是可以做的,首先一个我们觉得我们必须关注到企业对于区位的选择,但是企业对于区位选择之外,对于这些传统的价值的要求之外,区位通达性租金,这是非常传统的我们在做写字楼租赁当中一些价值的诉求,但是除此之外,我们看到一些新兴的价值,其实是现在的租户想要去追求的。

我们把它总结为四个C,联合办公,并不是说我这个楼里面一定要有一个wework,或者其他品牌联合办公,而在于说这个楼宇本身能不能提供更灵活化办公的解决方案,定制化,根据企业的要求去做一些定制化,企业社会责任,现在非常多国内的企业,跨国的企业非常重视这一块,在ESR方面的投资。另外一个就是如果我们从企业层面,从B端穿透到C端,我们要重视的是社群体系的建立,所以我们总结四个C,是英文字母打头的四个C。

在四个C基础上,我们可以做的一件事情是说我们要把原来一个四万平米,五万平米纯写字楼的空间,能不能把它转变成一个适应新的租户或者个体需求的一个微型生态的体系,这是我觉得现在接触多业主已经在做的一件事情,当然如果大家已经是一个综合体的项目,其实已经有综合体的配套。但是对于原来纯写字楼来讲,其实我看到是有业主在自建一套办公品牌和灵活办公品牌合作,开始提供精装修的房源,开始提供更短期的租约。然后开始回到我刚刚开始做这一行的时候,有很多的写字楼其实从酒店过来,会有一些共享的会议的空间,会有一些共享的给到企业高端人士的一些酒廊,这些都是业主思考的一些东西。

另外带来人才流失变少,在人力成本上的节约,以及在品牌形象上打造都是租户所可以获取的,在这中间可以获取的一些价值,所以绿色建筑我觉得是在未来一个非常大的趋势。
中国写字楼出租市场2020将会温和的复苏

最后总结一下本文观点:首先从写字楼市场来讲,我们认为2020年会看到写字楼需求温和的复苏,但是写字楼供应端仍然是有一些挑战,从租户的策略来讲,既有成本敏感性的租户搬去新兴商务区,但是在市中心的区域,原有核心区也会提供一些升级租户更多的选项。灵活性以及千禧一代、Z世代是未来租户端的两个重大的趋势,而业主是要关注这两个趋势。从业主在短期里面可以采取的策略来讲,一个是说如何从一个纯的写字楼空间,增加它的服务属性,增加配套的属性,把它打造成一个有温度的生态圈。

第二的观点,刚才讲可持续绿色是未来的整个写字楼建筑,包括所有建筑的一个非常重要的趋势。
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来源:房讯网

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