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签订写字楼出租、商铺租赁合同的注意事项
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签订写字楼出租、商铺租赁合同的注意事项

随着经济水平的发展,越来越多的人投资写字楼和商铺,那么,写字楼出租和商铺租赁,签订合同需要注意哪些事项呢?
签订写字楼出租、商铺租赁合同的注意事项

第一点是关于免租期的约定。目前,大家购买的写字楼和商铺大部分都是毛坯,通常由承租人对房屋进行装修,双方根据房屋面积大小约定一定期限的免租期,免租期用于装修且免收租金。

出租人给予免租期,是基于期待双方合同能够按约履行给出的优惠,实践中,因为诸多因素的影响,不乏承租人要求提前解除合同的情况,司法实践中,如果双方在租赁合同中明确约定,承租人提前解除合同,应将免租期租金全部支付给出租人,法院则会根据该约定支持出租人关于免租期租金损失的主张,因此,建议在房屋租赁合同中约定因承租人原因提前解除合同,应全额支付免租期租金。
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第二点是装修是否需要征得出租人同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”上述法律规定表明,承租人如需对承租房屋进行装修,需要经过出租人的同意,之所以作出上述规定,是因为承租人虽然基于租赁合同取得了房屋的使用权,但并未取得房屋的所有权,装饰装修行为有可能造成房屋价值贬损,从而侵害出租人的财产权,因此装修必须经过出租人的同意。

承租人擅自装修将构成违约,如对房屋造成损害则构成侵权,写字楼出租人可以要求承租人将房屋恢复原状或者要求赔偿损失。因此,建议,在合同中约定装修方案应报出租人同意,而对于承租人而言,对承租房屋装修前一定要取得出租人的同意,以避免擅自装修对双方造成损失。
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第三点是关于转租的问题。实践中,很多承租人对承租房屋进行装修后高价转租,如果出租人不同意承租人将房屋转租给第三人,一方面需要在房屋租赁合同中约定禁止转租,另一方面,需要留意房屋的实际使用情况,如果发现承租人将房屋转租给第三人,应在六个月之内提出异议,出租人可以诉请人民法院解除其与承租人签订的房屋租赁合同,也可以要求确认承租人与第三人签订的房屋租赁合同无效,来维护自身合法权益。

第四点:物业费和其他固定与办公室有关的费用,例如垃圾费、保洁费等,由谁来承担的约定;修缮责任归属,哪些部分,哪些设备,损坏后由谁负责修理,费用由谁承担;超过一年的租约要么是直接约定合约内其他时间的租金,要么约定每年变化比例上限(还要注意比例的基点,通常是和前一年相比);优先承租权或者扩租权,也就是在租约满后,同等条件下享有优先承租权,或者在需要扩大面积时,如果同时存在另外一个需求方,有优先承租权;交付时的办公空间状态、设备的完好程度说明,以及损坏、变更情况发生后的对应责任,例如赔偿、恢复等,还有合理损坏范围说明。
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