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2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大
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2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大

一、写字楼投资市场概况

随着我国经济结构的进一步调整与优化,第三产业在我国经济结构中所占的比重也越来越大。许多金融、互联网行业的企业扩张意愿较强,员工数量迅速增长。2019年在北京出租的办公写字楼中近50%的行业为金融、服务业。因此在写字楼办公市场上也具备较强的规模扩张意愿,这部分企业将在原有布点的城市继续扩租或新设发展区域增租;由此为写字楼市场带来新的发展契机。
2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大

2019年北京写字楼租赁产业分布情况

资料来源:华经产业研究院整理

写字楼作为办公的商用场所,潜在需求较大。尽管目前受中美贸易摩擦与新冠肺炎疫情的影响需求处于低位,但是由于写字楼需求相关产业如金融、互联网等行业近年发展迅速,且政府扩大了金融等行业的开放领域,可以预计未来将有一系列外资中资企业涌入市场。2018年写字楼市场由于供大于求而进入低谷,但是2016年以来写字楼的土地供应趋于收紧,在土地规划面积比重从21.3%下降到12.4%。但随着去库存的成效逐渐显现,一季度写字楼开工数量低迷的供给背景下,多种因素将推动写字楼市场的需求回升。
2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大

2010-2018年土地出让规划写字楼建设占比

资料来源:华经产业研究院整理

相关报告:华经产业研究院发布的《2020-2025年中国写字楼行业投资潜力分析及行业发展趋势报告》

二、写字楼投资的特点

从风险上来看,写字楼这类资产的最大风险在于来自整个经济的系统性风险。写字楼是反映经济状况的晴雨表,如果经济下行压力较大,写字楼同样也会承受较大的下行压力。2020年一季度由于疫情许多写字楼不得不降租免租,写字楼市场在这种系统性风险面前容易遭受重创。此外写字楼投资与商品住房投资最大的不同在于其空置成本更高,要想最大限度减少空置期需要的是较高的运营水平来降低招商与维护成本。因此投资者需要掌握更多商业地产相关知识。

相比于有价证券、股票等投资方式。写字楼价值波动的概率非常低,收益较为稳定,非剧烈的系统性风险一般不会亏损。写字楼属于固定资产投资,一般的持有期都比较长,属于长线投资,因此流动性较差。具体到四大一线城市的写字楼市场,由于写字楼市场受到当地产业结构与营商环境的影响,写字楼市场的市场环境也不尽相同,冷热不均不可避免。
2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大

四大一线城市写字楼市场

资料来源:华经产业研究院整理

三、疫情冲击下的写字楼市场

随着新冠肺炎疫情的蔓延,疫情的发生对商业地产产生了不可避免的负面影响,写字楼市场也受到了极大冲击。在四大一线城市当中,深圳一季度的写字楼空置率达到24.6%,相比上个月上升2.6%,北京一季度的空置率达到15.2%,相比上个月上升了3.1%。只有广州的空置率呈现下降趋势。
2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大

2020年一季度四大一线城市写字楼空置率

资料来源:华经产业研究院整理

由于过去两年内写字楼市场已经承受了较大的下行压力,而疫情的影响依然存在不确定性,因此未来写字楼市场的租户竞争将进一步加剧,写字楼租赁市场将放缓。疫情期间一些写字楼业主为小微企业免去了部分租金,减轻了中小企业的租金压力。此外政府已经出台了一系列政策,通过注入流动性扶持小微企业等来缓解企业的资金压力,帮助企业渡过难关。预计在长期写字楼租赁市场依旧会缓慢复苏。

四、疫情冲击之后写字楼市场的新业态

随着疫情之后大规模复工潮的来临,企业也开始重视写字楼内部的人员监控、楼道消毒等各项服务以协助企业顺利复工。写字楼的经营方也在探索写字楼行业运营的新技术、新趋势。疫情背景下,智能物业系统、非接触式门禁等新技术受到了企业与物业方的关注。
2020年一线城市写字楼市场租赁投资现状,空置率悬殊较大

疫情背景小写字楼行业最受关注的新技术

资料来源:华经产业研究院整理

此外,新兴的联合办公将会成为未来写字楼消费模式的重要组成部分。所谓联合办公是一种为了降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式。办公者可以与其他团队分享、沟通彼此的信息、知识、专业技能等。伴随着共享经济的热潮,联合办公对于初创公司和外资公司有较强的吸引力。目前优客工场、裸心社、WEWORK三个头部品牌已经在中国大陆拓展了北京、上海这两个主要城市。随着疫情的影响,一些中小型运营商将退出市场,从而实现行业迭代,另外也为联合办公模式向二三线城市渗透提供了机会。预计2022年联合办公行业的市场规模将达到4103亿元,未来几年内行业规模将持续增长。
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2017-2022年联合办公预期市场规模

资料来源:华经产业研究院整理

相比于传统写字楼的收益主要来源于房屋租金,联合办公模式下运营商不仅仅是房东,更获得了空间效能提升所带来的溢价。不仅仅是作为场地租赁,更是提供企业的孵化空间,在降低企业办公成本的同时又提高了空间使用率。

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