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北京写字楼空置率上升业主急“打折” 两大商圈坚挺
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北京写字楼空置率上升业主急“打折” 两大商圈坚挺

提要:2019年以来,北京写字楼供应增多、写字楼空置率高居不下,让租金连续下调。疫情之下,承压能力不强的业主甚至开启了“打折季”,招揽租户。
北京写字楼空置率上升业主急“打折” 两大商圈坚挺

京城东北,望京商圈越来越多超高层拔地而起。闪光的玻璃幕墙里,装修高档的办公空间虚位以待。

“这里几乎所有的写字楼租金都在下降!”面对好不容易到来的咨询客户,望京商圈一家写字楼租赁公司的经纪人谭明(化名)正以最大的亮点吸引客户的关注。

前期海量供应,再加上疫情冲击,让望京商圈成为北京写字楼市场的一个缩影。去年以来,北京写字楼供应增多、空置率高居不下,让租金连续下调。疫情之下,承压能力不强的业主甚至开启了“打折季”,招揽租户。
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空置率上升业主急“打折”

精装修、带家具、视野好,在商圈地标望京SOHO里,一处260多平方米的办公空间,正以每天每平方米5块钱的价格招租。“过去望京SOHO的租金大约得八九块钱,这两年降了不少,疫情期间更加剧。”谭明说。

在多个写字楼租赁平台上,5块钱报价的望京SOHO办公空间数不过来。作为中介,谭明也能感受到业主一方的压力:一些公司业务调整以大换小、甚至退租,让业主的空置率升高,面临还贷等资金压力不得不降价出售。
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楼龄更久的融科望京中心,也经历了租金从7块钱降到5块钱的过程。疫情之下,望京商圈也成了租金下调最明显的区域之一。记者从第一太平戴维斯拿到的数据显示,望京商圈写字楼租金下调幅度达到了7.5%,跌幅居北京主要商圈第一名。

“近两三年,望京商圈写字楼供应加快,空置率攀升,尤其在疫情的叠加影响下,价格下跌幅度更大。”负责租户代理的第一太平戴维斯华北区商业楼宇部林平分析。

这一情形在很多区域上演。记者调查发现,一些经纪机构表面报价看似变化不大,但一深谈,降价幅度格外惊人。半年前,经纪人小陈促成了丽泽一单交易,每天的租金均价是每平方米7.5元左右;但半年之后,同一栋写字楼的价格已经降到了六块多。“不只是价格,过去业主往往会给租户一个月的装修免租期,现在一些写字楼的免租期甚至可以达到半年,为的就是能找到长期稳定的租户。”小陈说,丽泽商务区多个写字楼今年陆续完工,大家都面临着去化压力,甚至出现攀比让价的情况。

代理多栋知名写字楼的机构人士也向记者道出眼下行情:各商圈写字楼业主之间这些年都建立了“攻守同盟”,为的是集体抵抗市场下跌。“虽然表面大家都死扛着不降价,但危急时刻各自也都打着自己的小算盘,暗自降价。

两大商圈依旧坚挺

“受疫情影响,北京写字楼市场在第一季度的大部分租赁活动不得不暂停或搁置,租金和吸纳等关键指标持续走弱,无论是业主方还是租户方均面临一定的运营压力。”林平说。

但其实,价格走低不能把所有原因都归咎于近期的疫情原因。多个商圈的空置率居高不下已经由来已久。2019年被认为北京写字楼市场的“拐点之年”——去年全年北京全年甲级写字楼市场共赢来了134.5万平方米的新增供应,海量供应直接让空置率攀升至12.7%,这是2009年以来的最高值。

到了今年一季度,仍有少部分楼宇继续供应,空置率上调到了13.2%。第一太平戴维斯披露的商圈空置率显示,今年一季度,CBD空置率仍处12.5%高位,亚奥商务区达37.8%,丽泽商务区空置率调至68.2%。
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这些商圈都有近两年供应加快的大背景。由此,疫情期间市场需求走弱、成交搁置等因素影响下,业主方不得不继续调整租赁策略并降低租金期待值,这使全市甲级写字楼平均租金连续五季环比下跌。

然而,面对疫情冲击,北京仍有两大商圈“逆势”增长。金融街和中关村核心区,租户黏性较好,季内空置率仍处于相对低位,分别为2.1%和3.7%。“这两大商圈一直是北京空置率低、租金高的,源于背后是背后互联网科技、金融两大产业的支撑。”林平披露,即便市场大盘不佳,金融街与中关村核心区两大商圈一季度租金依旧分别上涨1.5%和1.4%,可见产业活力。

业内分析,受疫情影响,原计划于2020年二季度交付的项目也不得不延迟入市时间至下半年,届时供应的集中放量也将让空置率继续保持上升。
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疫情催生灵活办公新思路

过去两个月,在德胜门一家技术设备销售公司工作的白领王女士平均每周只有一天到公司,剩下几天都是在家办公。如果遇到重要的会议,大多通过视频会议解决。“没想到因为疫情冲击而导致的远程办公,会成为公司对未来办公模式的一种新考虑。”眼下,公司开始考虑办公模式是否可以更灵活、租赁的办公面积能否缩减。

艾媒咨询此前公布的数据显示,2020年新春复工期间,中国有超过1800万家企业采用了远程办公模式,使用远程办公应用的用户规模总计超过3亿人。未来,远程办公能否替代写字楼办公?

就连摩根士丹利CEO詹姆斯-戈尔曼近日也对外表示,摩根士丹利将拥有“更少的房地产”,因为疫情期间的远程办公已被证明可行。戈尔曼说:“在每周的一部分时间,每月的一部分时间,很多员工会在家工作吗? 当然可以!”

但也有业内人士认为,在疫情缓解甚至结束时,这一数字势必要降低,特别是“被动”接受远程办公的一些企业和员工,会因为行业实际、技术和使用效果等原因迅速回到写字楼里。
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世邦魏理仕近日发布的调查显示,逾九成的中国内地企业在疫情期间采用居家办公,长远来看,此次疫情或将促使租户办公习惯发生变革。约73%的受访者表示将增加采用灵活办公的方式,另有70%的受访者表示后续将增加科技投入以支持远程办公计划。

来源:北京日报客户端

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