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上海Q1甲级写字楼“零”供应:净吸纳量同比降49%,租金环比加速下跌
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上海Q1甲级写字楼“零”供应:净吸纳量同比降49%,租金环比加速下跌

疫情对商办市场的影响开始逐渐显现。据第一太平戴维斯统计,一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量,环比去年四季度持平,但同比仍下降49%;与此同时,租金环比加速下跌1.0%。

值得一提的是,由于无新供应,季内市场以吸纳现有存量为主,这使得上海全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临,空置率将继续上行。

“因为春节和疫情的影响,目前出租率并不是很好,你们选择余地还是很大的。”在北外滩来福士广场,上海某经纪公司置业顾问邹勇告诉《每日经济新闻》记者,因为是新写字楼项目,加之受疫情影响,目前出租情况并不理想。
上海Q1甲级写字楼“零”供应:净吸纳量同比降49%,租金环比加速下跌

新开写字楼出租受阻

4月23日下午,《每日经济新闻》记者来到位于北外滩滨江核心地段、与陆家嘴隔江相望的昔日全国“地王”——凯德北外滩来福士广场看到,投入使用不久的双子塔建筑周边仍在进行最后的施工,部分租户的装修工作已经开始,但现场仍显得人气不足。

据来福士广场底楼大堂工作人员介绍,银行、保险及金融服务占了租赁面积的62%。北外滩沿线历来是货运、航运及金融企业的聚集地,该项目租金8~12元/平·天、物业费42元/平方米的费用水平,属于江景写字楼中极具性价比的选择。

但在记者停留的较长时间内,只有安保人员偶尔从员工通道出入,几乎看不到上班族和商务人士。

“毕竟是新写字楼项目,2019年四季度才开始招商,你们新租户面积和价格都可以谈。”邹勇向记者坦言,“因为春节和疫情的影响,目前出租率并不是很好,你们的选择余地还是很大的。”

显然,邹勇对于记者提及的公司搬迁非常感兴趣。但他也表示,最近搬迁的需求也有一些,但不多,还是受到一定影响的。特别是新楼,没办法,只能慢慢招商。”

距来福士广场一站地铁以外,入市较早的上海新地标白玉兰广场则是另一番景象。竣工超过两年的白玉兰广场已有W酒店入驻,商场等业态已然成熟,现场可随着看到佩戴工作证的上班族出入。“租办公楼啊,只有高层江景的有一些空着,中低区基本上很少了。”底楼大堂工作人员告诉记者。
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甲级写字楼新增挂零

第一太平戴维斯统计显示,一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市,总存量截至季末维持在1330万平方米。一季度租赁需求主要来自于春节前谈妥的成交,且市场录得的6.95万平方米净吸纳量以消化现有存量为主,因此甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。

随着国内疫情得以有效控制和复工复产的逐步推进,预计年内新增供应新供应约120万平方米,但仍然比去年末的预测量缩减35%。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事James Macdonald向《每日经济新闻》记者表示,“2019年全年,上海全市甲级写字楼供应量为68.8万平方米。2020年这一预测值较去年供应水平依然为较大体量,尽管同2017~2018年的供应高峰(平均185万平方米/年)相比明显减少。供应端的放量无疑会对需求释放起到一定影响,但二者并非存在线性关系。”

事实上,上海写字楼市场整体空置率更甚于甲级市场。据高力国际最新统计,一季度上海写字楼整体空置率为19.2%,环比下降0.8个百分点,但这一空置率将在2020年末达到28.9%。

一季度,上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目,总计供应面积约23.1万平方米。高力国际预计,2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米,但需求量仅为40万平方米,供求比大于6:1。

甲级写字楼在上海的优势正在凸显。“高品质楼宇意味着同等品质的物业管理,无论是当前物业的管理,疫情期间如测温、通风、定时消毒等防疫措施,以及期间与房地产科技的结合运用,抑或是企业的未来选址,尤其是大型租户、跨国企业愈加重视楼宇健康和安全,及其对雇佣员工的重要性等。”James Macdonald表示。
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租金加速下跌1.0%

据第一太平戴维斯数据,一季度上海甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同时,高力国际数据显示,2020年全年上海写字楼整体租金将下降6%,并且在一段时间内维持低位,2022年才望回复上涨。

除供大于求的市场内在规律外,疫情对各行业的冲击也导致了写字楼需求及租金的低迷。另一方面,上海在今年2月初出台“沪28条”措施支持企业发展。为响应政府号召,不少国企业主已对符合条件的中小微企业实行2~3月份的租金减免。

James Macdonald分析,本次租金下跌并非完全为疫情所致,自2018年末开始上海甲级写字楼租金已步入下行通道。当前随着国内经济的逐步复苏,写字楼租赁活动也已开始恢复,而待全球疫情结束后,跨国企业或重新考虑办公空间的整合与升级。但由于上海未来写字楼供应仍较大,因而预计至少未来两到三年内租金上涨的可能性不大,全市空置率也将随着新供应的陆续入市维持在高位。

同策集团首席分析师张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“当前上海写字楼市场呈现三大特点:一是出现较多企业换租的现象,主要是从大面积向小面积换租,降低租金和办公成本;二是租金水平会有一定的下降,毕竟整个市场的供应量还是偏过剩,再加上企业需求端缺乏有效的支撑,租金价格水平会出现一定降幅;三是即使在疫情影响下,仍然有一些企业如医药类的、互联网、新媒体等逆势扩张,办公租赁需求强劲。”

第一太平戴维斯研究部也认为,企业需求趋缓、决策周期拉长成为当前写字楼市场的重要现象,部分企业因为成本的考虑放弃搬迁选择续租,但未来健康医疗、金融保险、IT及物流行业的需求将被看好。
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值得注意的是,对上海近几年写字楼新增供应在结构上仍然呈现不均衡的状态,张宏伟认为,城市的发展规划还是要有一些前瞻性的,不能按照当前的经济发展需求来决定未来的商办供应。超前三五年很正常,按照当前的区域结构,如果远郊例如青浦、奉贤等还存在一些大体量的供应,那么应该适当减少一些。但是从市中心尤其是中环内核心地段的一些优质甲级写字楼办公租赁的话,还是受到市场欢迎的。

来源:中房网

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