欢迎访问首写租赁网-专业北京写字楼办公室出租网!

写字楼出租

当前您在:主页 > 租赁问答 > 大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主
  
大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主
分类:租赁问答 热度:

大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主

2020年2月28日,据戴德梁行表示北京合生国际大厦北楼项目完成交割,由弘毅投资联合海外地产基金共同收购,此次大宗交易价格未披露。本次收购标的是合生国际大厦北楼,总建筑面积75930平方米,为二环核心区内稀缺的可交易优质写字楼项目,体量大、交易结构复杂、难度极高。弘毅投资和合作方未来将实施项目价值增值的方案,打造二环内稀缺的低奢精致办公产品。
大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主

买家弘毅投资成立于2003年,是联想控股旗下专注于股权投资及资产管理业务的公司。弘毅投资的地产金融业务涉及商业、物流、特殊资产及资产证券化,地产资产规模逾200亿元,管理面积逾70万平方米,总资产管理规模超800亿元。在商业地产投资领域,弘毅投资秉承“价值增值型”投资策略,专注于三大投资方向:

(1)老资产催生的“老旧资产升级改造”;

(2)新经济驱动的“潜力资产运营提升”;

(3)去杠杆带来的“压力资产折价收购”。

作为卖家的合生创展集团,于1992年进军房地产业,1998年在香港联交所主板上市,是致力发展住宅、商业、酒店、旅游度假产业和物业管理等泛地产事业的大型综合性企业。集团主要布局一线城市,尤其是位于城市中心的优质地段,物业类型以住宅为主、兼顾商业。合生创展表示此次出售旗下写字楼资产主要是考虑到北京未来写字楼市场的走势。鉴于北京非首都功能将转移至雄安新区的政策,部分国有企业及其相关公司未来可能会陆续迁出北京,因此对于办公空间的需求可能会走弱,故抛售北京合生国际大厦。
大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主

此次交易结构复杂,协调周期长,成交难度大。早在2018年11月30日,合生创展与买家Treasure Abundance Limited(弘毅投资与知名外资投资机构的合资公司)就签订协议,买方支付19.54亿元以获取北京合生国际大厦北楼项目公司97%的股权。但是此后交易一直没有进展。直到2019年8月份,双方才签订补充协议,由于需要额外时间以达成交易条件,本次交易的截止日期被数次延长,分别至2019年10月31日、12月20日、12月31日、2020年1月17日、1月23日。

交易面临的最大问题就是项目公司股权分散。该项目由三个不同性质的股东持有,包括上市公司、国企及私人企业,股权比例与权益分配比例不一致。同时还面临资产剥离、清理关联公司往来款等现实问题。加之境内国有股份转让需要走北交所挂牌流程,而在正式挂牌之前还需要国资委审批,整个交易流程较长。最终,在经历了谈判暂停、主要人员变动、两次境内股份挂牌、资产剥离,清理历史遗留问题等一系列问题后,历时23个月,项目公司完成了从中外合作企业到外商独资企业的转变,在2020年2月28日正式完成交割。

本次交易的标的合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位,临近二号线东四十条站,是东二环地标性建筑,为北京甲级写字楼中的稀缺资产,由北楼、南楼和音乐厅组成。本次收购标的是合生国际大厦北楼,总建筑面积75,930平方米,其中地上部分56,160平方米,地下19,770平方米,还包括30个地上停车位和268个地下停车位,物业公司为第一太平戴维斯物业顾问有限公司。目前,该项目由中信银行总部整体租赁,租金收益率高于市场平均水平。
大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主

弘毅投资表示未来将对项目实施价值增值的方案,打造二环内稀缺的低奢精致办公产品。完成股权结构改造后,弘毅投资还将对项目硬件设备进行升级改造,优化租户结构,降低租金波动风险,充分释放项目价值。按照弘毅投资的改造计划,项目将会打造为北京核心区域重点写字楼项目,成为商办物业价值增值的典范。

随着中国经济逐步企稳,经济结构进一步转型升级,北京市核心区域的写字楼物业可提供长期稳定回报,是难得的具有长期投资价值的资产。过去数年,三环内大体量整栋出售写字楼物业的案例屈指可数,本项目为北京市场近年来少有的核心资产,具备较大的增值空间,可能会成为近年来规模最大的整栋写字楼交易。

从整体来看,2019年投资市场表现活跃,一线城市一直是商业地产大宗交易的主战场。北京和上海大宗交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市,大宗交易占全国总交易额67%,成为国际投资者在亚太区域内首选投资目的地。从城市来看,2019年北京大宗交易量逆市上扬,交易总额达到866亿元,占比过半,创下近年新高,同时首次超过上海。深圳2019年大宗交易额首破500亿元,而广州大宗交易额仅有百亿的规模。从物业类型来看,写字楼仍是投资者最为青睐的资产,2019年共完成19宗成交,累积成交金额超过人民币452亿元。商业零售物业成交6宗,收购项目主要为购物中心,且部分项目将进行“商改办”的升级改造。
大宗交易案例分析:北京合生国际大厦易主

进入2020年伊始,在新冠疫情影响下,北京投资市场逆势发展。除此次大宗交易外,LG集团出售其在中国的总部大楼——LG双子座大厦,售价约1.37万亿韩元(约合人民币80.46亿元),同样是地段优越的核心资产转让。2020年将是写字楼收购及退出的机会窗口期,大宗交易额持续增加值得期待,自用型买家也将目光投向核心区域的城市更新项目,或出现更多核心位置稀缺资产交易。此外,随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升,预期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机会。

来源:中指研究院

上一篇:SOHO中国2019年净利锐减三成,多个写字楼租金下降 下一篇:遭遇疫情“黑天鹅”北京写字楼租金普跌,地标级摩天大楼靠内部消化仍坚挺
猜你喜欢
热门排行
精彩图文