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回顾2019:北京写字楼租金下跌、广州写字楼供应量下降,深圳写字楼成为大宗交易青睐标的
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回顾2019:北京写字楼租金下跌、广州写字楼供应量下降,深圳写字楼成为大宗交易青睐标的

数据显示,2019年四季度,北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别13.5%和7.6%。截至2019年底,北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,这是自2010年以来的最高值。以丹棱SOHO为例,这是中关村条件最好的写字楼之一,租金最高时可以达到15+元/天/平,目前有楼层已经降到了11元以下,并且据观察,近半年来,几乎每层都有空置房间。这在去年一房难求的情况下,几乎不敢想象。
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而与之相邻的出国语培宇宙中心新中关大厦,也出现了半年以上的空置房。

据高力国际发布的《耳目医新,中国“变美”消费带动地产需求》报告分析,中国日益增长的医疗健康类支出或将提升写字楼及商场物业的市场需求。

高力国际预计,2020年中国的医疗保健支出将高达8万亿元人民币,同时,将在未来五年保持双位数增长。随着民营机构更多参与医疗健康产业,对于写字楼和商场物业的需求也将稳步提升。
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继2017、2018年大量供应后,2019年广州写字楼市场供应同比跌51%,为1849套44万㎡。成交较去年高位小幅下滑13%,为3005套72万㎡,成交贡献主要来自若干项目的批量网签,以及个别热门项目的跑量。

据戴德梁行报告数据分析,深圳大宗交易规模在2019年首次突破500亿元达到507亿元,同比增长77%。这一交易额占据了全国市场的19%,占比相较2018年上升了10个百分点。写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的。

从最近三年的成交业态来观察,写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的,成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76%。2019年,深圳共有31宗大宗交易,其中写字楼就占据了19宗。

同时,2019年深圳写字楼市场的主要指标均不及上年,按照戴德梁行统计,全年深圳写字楼累计吸纳量仅10.17万平方米,同比收缩了77.7%,市场压力可见一斑。

在需求疲软的影响下,2019年深圳写字楼空置率涨至22.04%,同比上升了6.33个百分点。通过不断调整租金及写字楼租赁策略,成为写字楼业主的新选择,2019年末,深圳甲级写字楼租金连续四个季度环比回落,同比则下跌12.3%。
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在这样背景下,深圳写字楼大宗交易仍存在市场购买力——一方面在全国范围内,深圳的营商环境与竞争实力较强;另一方面,正如中信保诚一样,2019年深圳大宗交易背后的买家,更多是有自用需求的企业。

根据戴德梁行的数据,如果按成交宗数来估算,2019年投资型买家与自用型买家的占比分别为是 52%和39%。

与此同时,从2018年开始,深圳的写字楼市场开始释放大量整售型物业。总部物业成为未来深圳写字楼供应的新主流,这也是戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良在研究中所得出来的结论。

相比其他三大一线城市,深圳的总部物业数量更多。罗进良提供的数据显示,近五年来,深圳已落成的总部写字楼大厦共有30栋总(250万平方米)。其中,金融总部占比高达50%,能源行业总部占比20%,TMT行业总部占比13%,而房地产+多元化总部则占比8%。

未来五年,深圳写字楼市场预计新增供应853.39万平方米,其中440万平方米是总部物业。而且按照预计,这里面60%-70%将面向市场。

总部物业的供应加大及市场需求较旺盛是大宗交易市场活跃的因素之一。这也促使如今开发商在写字楼产品的前期规划中,会优先考量到底应该打造成适合总部使用的,还是应该打造成与机构合作的类型。这些考量直接决定后期产品类型是大物业还是小物业。

以位于深圳罗湖区的城市更新项目招商中环为例,最初的业态排布中,有60多万平方米是写字楼。“早在前期规划中,招商蛇口就很担心这么大体量的写字楼面积入市后难以消化。”一位接近项目的知情人士告诉记者。
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在经过仔细调研后,招商蛇口试水一个方法,先规划几栋面积大约2万平方米左右的小独栋写字楼,整售给浦发银行、深圳罗湖区政府以及本地一家实业企业。随后这种整售模式彻底开启,最近,招商中环又将一栋建面约5万平方米的写字楼整体出让给中国燃气。

值得关注的是,整体市场价格回调是深圳大宗交易最终能够促成的核心。戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒2019年所观测到的所有大宗交易,价格相比2018年至少都下降了10%-15%。

来源:经济观察报

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