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北京写字楼办公室出租需要注意什么?
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北京写字楼办公室出租需要注意什么?

俗话说隔行如隔山,如何在偌大的北京写字楼市场找到适合又满意的办公室?北京写字楼办公室出租需要注意什么?自己看好了。老板和员工是否满意?在北京给公司租写字楼办公室是不少行政都要面临的工作,今天首写租赁小编就带领各位一起分析在北京租写字楼的准备期、考察期、谈判期。希望能助您一臂之力,有效避免各种问题:北京写字楼办公室出租需要注意什么?

NO1.准备期

1.了解市场情况

好房子就像好姑娘,“追求者”众多。太多公司经历过筛选流程拖得太久,最后“想要的都被别人要了”的窘境。

所以要在选址过程中随时了解市场情况、空置率和去化速度,如果掌握不到足够的信息,最好是找专业靠谱的第三方商办平台来咨询相关的情况。一旦发现心仪的区域处在供不应求、去化速度快的情况下,就要尽快考察面积,毕竟后续的一系列工作也要花费时间。

2.制订时间表

就像制订工作计划一样,什么时间段完成什么事要有大致的计划,整个选房工作的deadline在什么时候,这些要在选房开始之前就计划好。

最好的方法就是“反推”。例如公司希望6月16日正式入驻,那么从这一天开始往前推算时间:装修以及放味儿需要的大概时间、各种审批设计流程需要占用的时间、双方谈判可能花费的时间、实地看房所需的时间,把这些都计算好之后,就能反推出一个开始相关工作的大概时间点,有些时候,甚至可能需要提前3-4个月就开始着手准备各种工作。

归根结底,选办公室在考虑周全的前提下,尽量“赶早不赶晚”。规划不好就可能产生一系列问题,甚至出现白交几个月租金的情况。北京写字楼办公室出租需要注意什么?

3.做好未来计划

找办公室也需要未雨绸缪的眼光,毕竟不像买衣服,半年之后胖了瘦了重新买一件就好,找办公室最容易出现的一个问题就是面积找小了。更小的面积基本上意味着更少的成本,为了“省钱”大家往往都选择尽可能少租面积,导致忽略了公司可能出现的扩张以及招聘等问题。

如果提前打出富余的计划行不通,那至少要询问好业主方,是否可以在自己的租期内进行扩租,或者通过协商将一些相关条款签署在租赁协议里,来确保这类权益。记住合理的预留永远比重新换一个办公室省钱,因此不能忽略了这方面的问题。

NO2.考察期

做好了前期的准备,就是筛选房源和实地看房了,很多软硬性指标都是在这个过程中进行了解和考察的,当然总结起来,看房的过程其实就是一个衡量业主方物业管理水平的过程。我们列出了一些出现频率较高,对办公室品质影响较大的内容供大家参考:

1. 目的行政区域:如果搬家过程出现了跨区则会涉及工商变更,需要复杂手续,基本上都需要20个工作日左右的时间才能走完流程,会影响到入驻时间。当然还有相关税务变更等问题需要考虑其中。

2. 周边配套:最基本的就是吃和住,甚至可以说,写字楼周边是否有足够级别的酒店配套,是判断其物业水平的一个很关键的点。所以看房时打探好办公室周边的环境,哪怕只是简单百度一下,或者看看附近区域未来的规划,都会很有用处。

3. 考察交付条件:不要被“精装修”、“豪华装修”、“全套家具”这些说法整得晕头转向,甄别办公室的交付情况可以用很简单的方式,如果办公室装修规格是"吊顶、白墙和网格地板/地砖",那么这就是传统意义上的“简装修”。如果明显有上一个租客留下的装修痕迹或者家具,那么就是“遗留装修”。

4. 考察平面布局,看是否有不好利用的死角,导致实际能使用的面积小于需要的面积,或者会导致工区摆放非常复杂,不得不有人窝在角落或者靠着柱子办公的情况。如果有条件,可以通过CAD图来测算一下实际使用率。

5. 询问装修是否有独家供应商,简单来说,是不是只能用写字楼指定的装修供应商进行装修,这可能造成一些额外的费用支出。北京写字楼办公室出租需要注意什么?

6. 考察卫生间,人们常常会说这样一句话,“卫生间代表了物业的好坏”。至少,作为行政,你不想以后老是接到员工关于卫生间问题的各种投诉吧?

7. 考察消防通道,且不论人身安全的事情马虎不得,就只说很多企业入驻后才发现消防通道成了“吸烟区”这事已经很让人窝火,不少烟民因为懒得下楼直接在消防通道里吸烟,一旦出现这种情况,也能侧面反映物业的管理水平一般。

8. 考察同楼层的租户,以及楼内其他租户组成,这不仅有助于入驻之后进行沟通交流甚至业务往来,也有助于避免出现噪音等互相干扰的情况。没人希望自己的邻居是一个天天在喊口号的公司,或者是个做教育培训,经常有一大堆孩子在走廊里愉快玩耍的公司。

9. 考察交通及路况,“您从我们这走到地铁站最多也就用10分钟非常方便”,这十分钟是要看走路速度的。所以可以挑选一个上下班高峰附近的时段去考察,体验一下周边的交通情况。

10. 考察电梯运力,通常情况下,一栋15层每层1000平米的写字楼,如果入驻率达到了90%,楼内大概会有2000名在这里办公的人,如果楼内有8部满员状态下能搭载16人的电梯,也要运16次才能把2000人运一个遍。有一些人员密集的写字楼,上下班高峰或中午时间段需要等10分钟以上毫不夸张。

11. 考察空调,没什么好说的,夏天空调里吹出35度热风、三九天裹着羽绒服发抖的体验,你一定不想让老板体会吧?而空调问题在一些写字楼里是经常出现的,或许几次考察不会遇到,但一定要对这件事有所“警惕”。而且风机盘管和VAV两种不同的空调种类,会有不同的使用体验和感受,都需要实地考察来体验。

12. 询问物业收费标准,这里涉及到的内容会比较杂,像停车等相关费用都要了解清楚,同时很多项目在空调的使用上也是有额外收费的,都要提前了解,毕竟,你是不可能以“我不知道啊”为由成功避免交这笔钱的.北京写字楼办公室出租需要注意什么?

NO3.谈判期

写字楼办公室出租的谈判期,最重要的是要打破一个误区,“写字楼谈判并非像普通买东西一样双方针对租金来回砍价”就可以了,租赁过程中能争取的各种权益同样拥有非常高的重要性,可以增加租赁的灵活性。如果租赁协议里有一些不合理条款的存在,可能会在租期内处处受制,甚至可能还有潜在的成本支出。在这些条款中,比较突出的内容有:

1. 装修期要不要交租金?

2. 有没有额外租金减免期?

3. 是否有楼内扩租支持?

4. 是否有续租时的租赁条件支持?北京写字楼办公室出租需要注意什么?

除了类似这种商业类的条款,法律条款也是非常重要的。很多企业的律师并没有不动产咨询的相关经验,可能会把注意力都放在了那些基本上无法更改的内容上,那些对租户不利的法律条款反而被漏掉,产生法律风险。比如:

1. 写字楼设定抵押带来的风险

2. 装修期限延长造成的赔偿风险

3. 付款时可能产生的风险

4. 公众及第三者责任带来的相关风险

5. 违约责任和赔偿的判定等。

这类内容都需要对照合同做具体判断,并没有一定之规,所以这方面需要寻求专业人士的建议。北京写字楼办公室出租需要注意什么?

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