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岁末北京写字楼出租市场迎来拐点
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岁末北京写字楼出租市场迎来拐点

又至岁末年尾,到了该总结一年市场的时候,四季度北京写字楼市场的数据出来,觉得有必要盘点一下这一年北京写字楼出租市场的整体情况。岁末北京写字楼出租市场迎来拐点

在所有地产板块里面,写字楼市场可以说是透明度相对最高,且最市场化的一个板块,写字楼的供需关系可以直接反映到租金水平上,通常情况下,当供应增大时,租金会下跌,反之,当供应减小需求增大时,市场的租金则会上涨。与此同时,由于写字楼的市场需求是由一个个租户的租赁构成的,因此写字楼市场也就成为了经济走势的晴雨表,通过分析写字楼市场的租户成交组成大概可以判断一个城市的主要产业构成,而从写字楼市场的需求情况也可大体判断出一个城市的经济发展情况。

北京写字楼出租市场有几个独特的地方

北京写字楼出租市场有几个独特的地方,首先是“全国最贵金融街”,位于西二环的金融街商圈的平均租金在全球所有细分商圈里排在伦敦西区和香港中环之后位列全球第三,今年第四季度金融街写字楼的租金报收于706元每月每平方米,这个价格几乎比同样位于二环边的东二环区域高了近一倍。在全国所有最贵写字楼的排名中,租金最高的前15个写字楼全部位于金融街商圈。由于历史的原因,中国的一行三会全部位于金融街区域,在上世纪末金融街刚刚有了雏形之时,所有人都不会想到这个区域会有那么多的金融机构愿意花这么大的代价只为了能够和中国金融业的最高监管机构挨得近一点,更近一点。岁末北京写字楼出租市场迎来拐点

北京写字楼的另外一个特点是最近几年,不管市场供应增多还是减少,整个市场好像在故意和经济规律过不去,租金一直都在不温不火的慢慢涨。自2008年金融危机对北京写字楼带来重击之后,北京写字楼在2010-2011年间见证了一个巨变,以往以外资企业为主的写字楼出租市场逐渐演变成了内资企业为主导的市场,同时,写字楼租金在一年之内以让人瞠目结舌的速度翻了番。市场在2012年之后逐渐进入平稳期,从2012年到2018年北京写字楼出租每年的新增供应在七八十万平方米左右,但写字楼的租金则一直不疾不徐的涨着,有些年份的供应量大,投资者这边还在纠结着可能的租金下行,那一边市场则以一副岿然不动的样貌展现给所有人一个未受任何影响的租金,以至于到后来,几乎所有人都开始相信北京的租金就是会这样不疾不徐的缓缓涨上去。

直到今年的第四季度。如果从数据上看,今年下半年北京五大核心商圈(CBD,金融街,东二环,中关村,燕莎)的需求面积仅为1.8万平方米,而第四季度北京五个核心商圈的吸纳更是历史上首次出现了负增长。P2P暴雷是一方面,金融业今年整体表现惨淡,整个行业不但大幅缩减招人计划,甚至还有不少企业开始裁员,反映在写字楼上则是缩小办公面积,或是从租金贵的区域的写字楼搬到相对便宜点的区域。互联网和高科技行业同样水深火热,伴随着比特币的大幅跳水,和区块链相关的上下游企业在今年下半年的日子变得非常难过,而诸如OFO这类依靠融资度日的独角兽企业则在经济整体恶化的背景下体验到了世道的艰辛,第四季度,OFO从原来的理想国际大厦的四层办公面积搬到了同一区域的互联网金融中心,而面积则大幅缩减到仅占据了半层面积。岁末北京写字楼出租市场迎来拐点

北京写字楼出租市场将面对成交低迷的一年

当然,也有互联网企业仍在扩张,比如手机健身应用KEEP在今年的第四季度在望京大手笔租赁了近1.5万平米的写字楼面积,这从一个侧面也反应出能满足现代人“爱美怕死”需求的服务将会是一个新的增长点。从整体市场来看,今年全年写字楼的吸纳是46万平方米,和过去几年的水平持平,核心商圈需求的负增长意味着非核心商圈的需求比以往更强劲了,经济疲软的大环境下,企业在办公成本方面的支出显得更为审慎,对租金的敏感度也变得更高了。

在写字楼的大宗物业成交市场,这个季度,和链家有着千丝万缕联系的愿景集团斥资105亿元收购了东三环的盈科中心,这个项目在2014年由基汇资本以57亿元购得,仅仅四年的时间升值近50亿元,这也让很多的投资者对于北京写字楼的升值前景有了更多的想象空间。岁末北京写字楼出租市场迎来拐点

作为中国最重要的写字楼市场之一,在2018年的第四季度,北京写字楼出租市场有可能迎来一个租金下行的拐点,经济形势的整体低迷最明显的反映在了金融和互联网两个行业,而这两个行业又恰恰是北京最主要的两大支柱产业。数据不会说谎,从北京写字楼市场的需求可以很明显的看到这两个板块的萎缩。即将到来的2019年是充满了不确定性的一年,中美贸易战的谈判结果难以预测,而全球整体经济的不景气势必会继续波及中国,在股市和房市都未见回暖的情况下,北京的写字楼市场将要面对的也必将是成交不确定的一年,也许,是时候该早做准备了。

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