欢迎访问首写租赁网-专业北京写字楼办公室出租网!

写字楼出租

当前您在:主页 > 租赁问答 > 北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商
  
北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商
分类:租赁问答 热度:

北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

写字楼租赁市场是一个基于经济发展和商业机会的理性市场,属性及目标客户都是刚需群体,基本不存在泡沫。写字楼被称为甲A,在行内是有公认的一些特征的:

1. 单一业主持有,统一产权,在里面的公司不会签个租约或者扩个面积要和几个不同的业主打交道;

2. 硬件设施完备。比如足够的电梯(一般至少6000平米一部),架空网络地板,VAV中央空调系统或者VRV系统,双路供电,自备发电机,网络设施齐全,净高超过2.7米等等;

3. 地理位置优越。周围有配套的商业,餐饮,娱乐,酒店等等;

4. 良好的物业管理;北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

至于5A智能化这些,是入门的东西,你不是5A,出门都不好意思和人打招呼的这种,早就不是什么高级货色可以拿来宣传了。倒是最近由于门槛的降低,一批楼砸钱拿LEED认证,当然,至少是金奖,银奖也就别拿出来显摆了。

写字楼和园区等产业招租区别

在以上标准下,基本除了1~1.5线城市之外,其他的城市很少有高端写字楼的出现。那么,先回到标题提到的问题,写字楼招租和产业招租的区别。

产业招租和写字楼的招租,共同点都是企业行为,我们面对的是企业的逻辑思维,但是,企业进入产业园,他把这个地方是当做生产基地的,以实业为例,这个产业园的物流状况,水电供应,周围能不能找到并留住员工,原料和市场离这里的距离和成本,政策在税收方面的优惠等等,不同的产业园位置,可能对生产经营的成本有着巨大的影响,在这里,企业考量的是生产活动。

而写字楼,对企业来说,是办公场所。企业考量的是租用成本,这座楼是不是在技术上达到我要的条件,能否对得起我的形象或者我的形象可以借助楼宇提升,在这个楼宇办公对员工的吸引力,员工上下班是否方便,对老板面子上的好看,对财务的冲击等等,在这里,企业考量的是形象和成本的变化。

另外,很多企业,写字楼就是他们的生产基地,这个时候,他也会考量我的客户在哪里,我的员工出差去机场车站是否方便,我的客户找我是否容易等等,但是这个影响没有产业园大,就不展开了。

而寻找客户,无非是关注已经在城市里办公的企业和新设立的。这个行业基本没有非理性消费。我们可以为了投资的激情和对通胀的恐慌,可以因为售楼小姐的花言巧语而去冲动买一个公寓,但是不可能一冲动租一个写字楼玩玩吧。一般高端的写字楼租赁会和专业的代理行合作,因为很多高端的客户会指定他们,他们也有整个城市好客户的数据库。另外,通过现场接待,和政府相关部门合作,去现有的写字楼挖客户等等,也是常见的租赁活动。

从租户组合来说,也有各种形式。和产业园高度的行业集中不一样的是,高端的写字楼主要客户在金融,高端制造和贸易,高级服务业,医药健康,律所,会计师,广告时尚,高科技等等行业。一般不会有某个行业非常集中的现象,为了分散风险(比如某个行业不行了大量租客纷纷退租),一般也不建议集中行业。而且我们知道,行业圈子很小,大家在电梯里或者楼下的咖啡厅里愉快的聊着业务,旁边同行在听着的感觉也不太好。

一般来说政府会对一个产业园用产业导向的思维给政策,但是一座写字楼,出于利益平衡的角度,政府不愿意给的,一般是拿一本本区的优惠政策,让租户去套,好点的,招商处的处长拍个胸脯,一事一议,就是啥也没答应的意思,出红头文件明确政策是不可能的。但是,当新区抢老区客户,老区要留人的时候,也会有真刀真枪干仗,关系到税收嘛。政府手里的牌很多,比如一听说有些新区给出的政策优惠一点儿,老区立马解决了那帮高管孩子的本地就读问题,真的是功夫在诗外的感觉啊。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

写字楼招商除了价格外,有哪些筹码?

然而需要特别注意的是。我一直说的定位和执行的差距而已,最没劲的,就是策划定位人员大笔一挥,这个楼适合世界500强,你招商的去跑吧(最近重新在看之前策划公司给我们出的策划报告,很多点现在回头看忍俊不禁,让我大笑一声,哈哈哈)。

另外,我个人感觉在高级写字楼和一些管理良好,品牌闪亮,尤其是大型的谈判中,除了楼层,租金,免租等等筹码,往往善于利用下面这些筹码会更有效:

1. 固定价格续租权。租期一般在3~5年不等,在租期结束后,租客有权以xx元的价格续租x年。价格固定。

2. 浮动价格续租权。租客有权续租x年,租金最高不得超过xx元。

3. 开放价格续租权。租客有权续租,租金根据当时的市场价格双方协定。

4. 优先选择扩租权。如果在某段时间指定的单位空了,业主要先通知租客,租客在一定时间内答复,只有租客不要了业主才能拿出去市场。这个比较灵活些,一般租客也不需要承担什么责任。

5. 同等条件扩租权。扩租的时候,扩租的租金是按照我现在签订的租约租金走的。

6. 同等市场条件优先权。扩租的时候,同等市场条件,租客优先(就是大家都出100块,租客拿到,但是有人出110块,现租客就没了)

7. 分租转租权。这个很好理解。

8. 排他权。租客要求本大楼,或者本电梯区域不能有竞争者的公司入驻,一般常见于银行金融机构,商务中心,广告,律师及会计师事务所等有强烈品牌意识和商业机密意识的公司。

9. 标示权。在大楼某些位置,如楼体啊,如楼下的大炮位啊,有权上公司logo。

10 冠名权。你楼的名字我来改,比如滨江江南大道以前被众泰汽车租走的那个楼,搬走之后大家才发现楼宇不叫众泰大厦。

11. 现状退房权。房屋到期后无需恢复原状。省一笔钱,还有时间。业主也有机会看看下个客户是否能用而多收点,但是匹配不上的话,业主就要自掏腰包了。

对于有规划有风险意识管理良好的大企业来说,这些权利的组合,很多时候比租金多5毛少一块的重要得多。但是真正有远谋,考虑未来三年甚至五年后的租客有几个呢?这也充分说明目前中国企业的生存现状。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

一般在谈客户之前就会对对方的公司,业务发展,行业趋势,风险喜好程度等等有一个预判,然后规划这些权利和租金租期之间的组合。这样的精细化,销售型的写字楼里基本是看不到的。

写字楼租赁市场正在由供不应求向供大于求转变,其中为数不少的写字楼投资客加入到租赁竞争中,这一群体的不稳定性,将进一步激化写字楼租赁市场的价格竞争。

在经济不确定趋势下如何形成写字楼综合竞争优势,寻求差异化定位,保持核心地段的楼盘特色,赢得市场和广大租户的口碑,继续保持稳健的经营局面,对从事写字楼租赁的专业公司显得尤其迫切和重要。

1

地段优势

在房地产开发界有句老话“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。

但是随着经济、交通、企业成本、大公司知名度等综合因素的影响,地段决定价值也不是唯一的。此外随着地铁交通的发展,地铁沿线办公理念逐步盛行,以及目前新兴的企业总部概念火热,使得写字楼项目正在瓜分传统CBD地区的优质租户。

究其原因主要有以下几方面:

第一、国际化进程不断加快,外来人口及公司大幅增加而成为北京写字楼租赁的主要消费者,对于这部分客户来说传统CBD的概念相对淡漠。还有世界知名的公司,其公司实力的体现并不需要“地段”的帮衬便利的交通,合适的办公项目,有创意的楼宇设计,往往是这部分优质租户选择写字楼的主要因素。

第二、传统CBD地区写字楼往往存在楼龄较长或维护不善,交通拥堵,停车困难和生活成本较高等因素,这些原因导致一部分租户搬离传统CBD地区。

第三、随着大型公司发展策略的改变,承担其外包服务,延伸服务行业的公司也会考虑业务开展的方便随之搬迁。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

2

物业管理

一个写字楼项目的地理位置和硬件水平基本能反映这个项目的等级,而物业管理则是写字楼等级的一个软件品牌,是体现楼宇服务水平的主要方面。

虽然物业管理无法改变硬件水平,但是通过物业管理的服务水准和维护技术所产生的品牌声誉往往在多年后会形成差之毫厘失之千里的效果。

不得不承认由于物业管理的差距,将会使当初差不多品质的楼宇多年后的等级发生了极大的差异。

另外,由于写字楼项目出售与否也影响到物业管理能否到位,这是由于项目定位而导致的结果,散卖项目无疑给物业管理带来更多的困难,维护改造举步艰难,因而销售型写字楼物业管理水平很难提高在业内早已达成共识。

从写字楼的使用人群来看,一个普通白领在办公室的活动时间远比要在家里多得多,因此写字楼的物业管理要比住宅物业管理更为细致。

租户对写字楼的舒适度,照明度,清洁度,安全性,智能型,专业性等方面的要求越来越高,也促使目前写字楼的物业管理水平得以不断提高,随之而来的物业管理人性化又成为写字楼物业管理新的课题。

各种物业星级评定,物业等级评定也使物业管理的分级越来越像酒店的评级体系。对楼宇的等级起着至关重要的作用。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

3

定位策略

写字楼运营的定位策略包括前期定位和运营策略,前期定位主要决定项目的运营方式和楼宇等级,运营策略则是在市场竞争中的应对策略。

目前写字楼运营市场有个明显特点,即在同一个区域内存在各种等级的写字楼项目,这很有可能是由于各个产业上下链相关企业的不同等级而形成的对办公等级有不同需求而造成的。

因此在区域内,以何种定位出现是写字楼项目首先要考虑的问题。项目是出售还是持有运营,以何种方式收回投资都是前期定位所要考虑的内容。

形成写字楼综合竞争优势的运营策略是面对市场保持稳健经营的重要方面。随着在建写字楼的大量涌现,销售渠道的多样化,租赁策略的变化因素都使区域内的租户被不断调整,而运营策略产生的综合竞争优势事实上就是应对各种因素而制定的适合市场,减少竞争,保有租户,抢占市场的手段。

招商团队

招商团队是写字楼运营的重要力量。但是写字楼运营的特性使招商团队与其它产品销售有很大的不同,一般产品销售注重售前营销,以产品出售为销售终点。

而对于写字楼运营团队而言,由于租赁是一个长期的过程,在运营过程中,租赁合同,续租合同,补充合同等销售合同周而复始的签订,使得写字楼运营更注重的是长期的服务过程,一份合同的签订完成往往是下一份合同的开始。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

因此在写字楼运营团队的管理中,稳定性就变得十分重要。销售人员的稳定性又分为两方面:

一方面是销售人员本身的稳定性,另一方面是业务员分管租户的稳定性。

从长期的跟踪结果来看,写字楼运营人员的稳定性有利于租户与业务员建立长期的信任感,这种信任感一旦建立,对提升租户的忠诚度将起到十分重要的作用。

另外,团队的稳定性有助于这个团队了解区域市场的竞争情况和发展趋势,从而能更早地预测市场的变化情况,从竞争楼盘的运营策略中总结制订适合本楼盘的租赁策略,在市场竞争及市场变动中抢占先机。

第三,由于中介在写字楼运营中起到的作用越来越重要,运营团队的稳定性使得在多年的积累后,业务员能建立起自己的招商渠道,和营销方式,建立与中介良好的合作关系,以促进在市场竞争中取得中介的支持。

因此,抓好经营团队的建设,利用公司一切可以调动的资源和创造必要条件提高团队的经营理念、敬业精神、操作水平和市场意识,是写字楼综合竞争优势的重要因素,是软实力。

5

客户结构

客户是综合竞争优势所要吸引的要素和预期目的。而客户结构是否合理或有无特色反过来也成为综合竞争优势的重要方面。

首先从普遍的认识上来说,客户结构与楼宇品质是相配套的,对于好的写字楼来说,其入住的公司自然也大多是知名企业。

因此在很多新建写字楼的运营中,往往在前期会以优惠条件吸引一部分优质的公司入住,借助客户的等级在市场上显示楼宇的品质,这一点与商业综合体主力店的概念十分相似。

其次,有一部分写字楼租户由于其自己的行业特性或某一方面的特点使其具有一定的集聚效应,比如金融企业及金融衍生企业的集聚效应,日企和韩企的集聚效应等都是市场众所周知的运营规律,

客户结构对提升楼宇形象,吸引租户是有一定作用的。另外如何利用同一地区的外资企业扎堆租赁的集聚效应,避免正面与新建写字楼竞争的策略在实战过程中能起到人有我优的效果,这些都直接影响写字楼的经营效果。其根据市场的不断变化而及时调整,带来的竞争力是不可小觑的。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

6

经济环境和走势

由于写字楼运营的根本是一个对租户长期服务的过程,那么其综合竞争优势在长期过程中并不是单一的,也不是一成不变的。

写字楼运营的综合竞争优势事实上是由品质、品牌、硬件、软件、管理、服务等各方面组成的特色所形成的,此外,还有地理位置、硬件设施、开发商实力,客户关系,政策导向等。

我们要注意的是,这每一个要素所编织形成的优势是相互作用的,某一方面出现的偏差也会导致反向的连锁反应。

在当前商业写字楼激烈竞争的市场条件下,仅凭单一的经营特色很难最终赢得市场。经济走势决定市场变化,政策的调控也会引起市场变化,我们的经营手段和经营行为也时刻处于变化之中,这就说明从事写字楼租赁企业研究综合竞争优势的手段和市场意识也处于不断调整过程。

另外,我们还必须清醒的认识到市场趋势是左右写字楼运营主要因素,只有将我们的楼宇经营放在这个大背景下研究我们的综合竞争优势才是最有效和直接的。北京写字楼出租与联合办公及传统产业园区的招商

对于北京写字楼租赁来说,时刻以市场为导向,不断调整和创新经营特色,才能寻求更好的发展经验和盈利模式。

上一篇:从数据看甲级写字楼市场走势 下一篇:北京写字楼租赁的黄金法则
猜你喜欢
热门排行
精彩图文