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“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势
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“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

2017年3月,北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(下称,“3·26”政策),就此商住同住宅产品一样也纳入限购之列。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势如何呢?“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

观察2018年的北京写字楼租赁市场,北京写字楼出售境遇在“3·26”政策前后一落千丈,交易量快速收缩,市场直接动荡终于来了。“3·26”政策之后,各大房企在2017年都在或多或少的参与抢地(2017年北京商办有关用地成交24宗,总成交金额632亿元;工业用地成交10宗,总成交金额38亿元),而土地出让可视为房地产行业的“期货”市场。与此同时,北京写字楼出租这个“现货”市场(房屋产权交易),在2017年则大幅波动。

有行业大佬说:“从2017年开始,我们已经不再谈写字楼租赁市场的客户结构了。”因为在北京写字楼出售整体速冻情况下,并未发现主力客户的身影。而2009-2016年间,每一年其实都有四类客户(即国企、央企,上市、准上市公司,私人投资客,高净值私人客户及民企)轮流坐庄。

这也折射出高财富人群及企业客户在品种配置上的结构性变化。钱去哪了呢?部分私人客户重新把眼光投向了住宅,而企业客户需求索性直接萎缩。

由办法数据提供的数据可以看出,现在北京写字楼出售市场的总存量大概90万平方米,其中,整售、零售各占一半。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

这90多万平方米的存货按均价5万/平方米计,大概货值450多亿元。过去几年,北京写字楼出售市场的年吞吐量约在300亿-400亿元之间。也就是说,上述存货在市场繁荣期,一年就能完成去化任务,但现在估计需要两年到三年时间。此外,未来还将有2000万平方米先以土地形式出现的潜在供应。

“可能原来10%的大宗交易客户将会变成100%的客户占比,因为所有散客几乎都消失了。”金地集团华北区域营销总经理马丹表示。在2017年,她还经历了意料之外的大客户谈判,比如基金公司判断是时候出手抄底了。

此外,从“3·26”政策之后,北京大部分商办用地要求50%自持、50%销售。“这是个不容小觑的问题。”马丹坦言,因为改变了早先从拿地、开发到销售的粗放方式,需要考虑整个项目的运营。仍以大客户基金公司为例,因有50%的自持,他们会要求由优秀的运营团队来服务。这里可以外聘运营团队,但最好能把他们和自持部分绑在一起,作出一个租金承诺,以便10年之后的资产打包出售。

保利地产北京公司商办组负责人王竹轩提醒,2017年北京写字楼出售的成交量的确降低了约20%-30%,但供给降得更多。因为“3·26”政策一出,北京写字楼出售项目颇有默契的选择了“暂时搁置”。他预计,2018年北京写字楼出售的供应量将增加,而整体价格不会有太大变化。

综上种种,北京写字楼出售市场想要在2018年走出速冻期并非易事。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

1非核心“冒头”

“2018年北京写字楼租赁市场是持平,即租金、空置率变化的横盘可能性大。”世邦魏理仕顾问及交易服务办公楼部董事王莉莉持乐观态度。值得注意的是,在2017年尤其第三季度以后,非核心区的发展势头非常猛。

“2017年前三季度42%的北京写字楼租赁成交都集中在亚奥和望京区域,而且创造了阶段性新高,即吸纳量比上一年同期增长了一倍以上。”王莉莉续称,从投资市场来看,2017年完成的6个写字楼大宗交易同样全部在非核心区。

世邦魏理仕在2017年发布的关于办公空间工作和科技关系的研究报告中也显示,地段、区位不再是企业考量的唯一标准,这跟整体上非核心区写字楼产品的成熟有一定关系。

而仲量联行华北区研究部经理米阳认为,非核心区在2017年获得发展,是因为北京写字楼租赁市场供给不充足、空置率较低,存在众多被压抑的需求。

2012-2015年间,全市甲级写字楼新增供应几乎为零,空置率保持在3%-4%的低位。这导致大面积租户需求难以实现搬迁。比如2万平方米的租赁需求,在市场上找不到面积,只能在不同地方分散承租、续租。再如升级类客户想进入甲级办公楼,一是难有面积,二是租金在高位,也只能却步。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

2016年入市的写字楼项目大部分为自用,2017年才基本为对外出租,一个季度入市了20万平方米。“从2016年开始,无论是否为核心区域,只要是新入市的写字楼项目,都会被快速吸纳。”米阳强调,于是,2017年的一大体现就是在亚奥、望京这类有新增供应的地区。仅2017年上半年就有十几个面积需求超过7000平方米的成交,而被压抑的大客户需求释放一直持续到了年底,新项目在3个季度内基本都能租满。此外,核心区域国贸三期B座用时两个季度完成满租,业内普遍感受“速度快得令人咂舌”。

2018年起,通州、丽泽、亦庄等非核心区能否再续辉煌?

今年年初将在通州开设新门店的楼库资产总经理梁坤透露,现在通州很多小业主手中的非甲级写字楼项目已经满租,“包括政策助力在内,未来通州的价值很高。”他估计,三年之内,通州写字楼租金可能会有20%-30%的增长。

“从土地投资来讲,非核心区在我们眼里已是世界中心。每个投资人都是千里眼,要看到很多年以后,这个地方的宏伟蓝图,由此下定决心在这个时候出手拿地。”马丹说,显例就是通州。

对于北京市政府搬迁通州后,首开商业地产副总经理王颖林有两点担心。一是,在三环内遗留下来大概100多万平方米的自用和非经营性面积,会对租金造成什么影响?或许对整体写字楼市场影响不大,毕竟所占体量相对小,但有可能对当地一些原有写字楼的续租产生很大冲击。二是,大势往东走,西边怎么办,以及对西边写字楼的冲击会到何种程度?那些老旧写字楼还能否保持原有租金水平?

“丽泽、望京、奥南等地区会在2018年面临更实质性的竞争。”米阳表示,因为在2018年,还存有的被压抑需求能够释放多少?他们对于市场租金的认可程度有多高?这些问题还有待市场及时间的检验。

王莉莉强调,尤其是丽泽,作为一个新兴商务区,在2018年将有大量的写字楼项目入市,客户的选择余地比较大。

华润置地北京公司助理总经理/写字楼管理部总监齐舒芳不太看好亦庄。据梁坤介绍,亦庄在近一两年有将近300万平方米的空置面积,且本区域客户较少,更多是全北京、全国客户,想选择一个租金便宜或交通等方面较好的区域。而在齐舒芳看来,近300万平方米的存量有点吓人。因为现在亦庄的定位是围绕“中国制造2025”,区域内隶属于第二产业的企业多,而三产上升快的区域才利好北京写字楼租赁市场。

整体上论非核心区,米阳预计,“可能是持平稍好走势,即新入市项目带来市场波动,但还会逐渐被需求吸纳,租金小幅上涨。”“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

2:新版总规下,CBD存变数

于2017年9月底获批的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》(下称“北京新版总规”)同样掀起了北京写字楼租赁市场的波澜。

有分析指出,在6万多字的北京新版总规里,有两句话会对写字楼出租市场产生很大影响,第一句是清理城市风景线,第二句为严格管控高度在100米以上的超高建筑。

第一句话的影响已经可见,上千上万块楼宇顶部的广告牌被拆除。通常,广告牌是写字楼运营时的收入来源,也有写字楼业主跟客户签订租赁合同时,会包括赠送楼顶广告牌。这意味着广告牌一旦拆除,写字楼业主要么直接少了一部分运营收益,要么需要跟客户重新商谈租金价格。

而第二句话的影响是存在了一种可能性,即对CBD未来新建楼宇高度进行限制。譬如此前规划高度为220米的楼宇,或许日后需要调整为180米、150米,甚至100米,至于具体数值目前未有定数。

此前在CBD将有200多万平方米的新增面积于未来5-7年入市。如果降高度这件事确定并执行,比方说新增供给的高度降了30%,相当于减少了60多万平方米的面积供给。此外,还有可能会推迟在建楼宇的工期,导致入市时间发生变化,譬如不再是几年内的连续入市,而是目前建设接近尾声的新项目入市后,再过几年,才有后续新项目接茬入市。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

而供需孰强孰弱左右着租金是涨是跌。

事实上,在2017年,第一次出现了CBD的发展与北京写字楼租赁市场整体不一致。全市来看,由于金融街和非核心区的发展,租金呈现整体上涨;CBD则略有下跌,跌幅为1%-2%,大概每月每平方米便宜了3-4元。

虽然租金跌幅十分有限,但已能够看到未来新入市项目给予市场的压力。“很多新项目已经开始预租,必然会让大客户面临选择,到新项目的租金是否更便宜呢?类似暴风雨前,限制了租金上涨空间,但并未出现大幅下降。”米阳言道。

简言之,假若CBD未来新增面积减少确实发生了的话,北京写字楼业主降低租金的压力也会减少,或许未来几年,CBD租金不会像北京新版总规出台前预测的那样出现明显下调。

空置率上,2017年全市甲级写字楼为6.9%,CBD差不多在6.1%的水平。“2018年,CBD的空置率可能就会高于全市平均水平。”米阳解释道,因为一下子入市3栋楼宇,而已经预租了不少面积,对于租金的影响没有空置率的上浮那么大。

王莉莉也持类似判断,她表示,2018年CBD空置率因为新项目入市会有明显上升,但等到已大规模吸纳客户的这些楼宇的合同全部签订,租金表现是持平状态。“未来或对一些楼高有重新调整,所以交房时间还会和这一波错开,要到2022年。也就是说,CBD不会一下子集中供给上百万平方米,每年还是比较正常的供应量,对于租金不会造成特别大的影响。”“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

3:需求内资化,业主“黑名单”与风投落位区域

2018年,北京写字楼租赁需求结构不会发生变化。“内资企业,以及金融、IT行业还是需求主力。”米阳说。

换言之,从内外资客户的占比上看,内资打天下走势不变,外资与内资7:3的比例早已颠倒过来。这种租赁需求的内资化过程,在CBD体现得更为明显。

“目前,包括CBD在内的写字楼业主看见世界500强这类客户就眼前一亮,但一看他们能够承受的租金又眼前一黑。”金地商置北京公司副总经理吕丽华笑称,“回想以前,楼里的外资客户要是跟你聊租金,还是挺高兴的事情,就怕他们默不作声,基本是铁了心到期就搬走了。”

而现在,望京和酒仙桥区域反倒成了世界500强的企业聚集地,CBD则演化为内资当道,还在坚守的外资也是战略咨询类高附加值客户。

“第三产业对北京写字楼租赁市场的成交,做了非常多的贡献。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东继而指出,金融业、高科技产业、信息产业是北京第三产业产值占比排名中的前三甲。也就是说,从客户需求的行业划分上讲,金融、IT业不仅高歌猛进且后劲十足。

另据记者了解,写字楼业主手里或多或少都一份“黑名单”。而P2P行业往往就此被直接“拉黑”。现在还有一些以类似基金名义做理财产品的租户,其公司营业执照和工商网站上的注册并不显示为P2P行业。“只要发现租户业务有涉及某一类理财产品的明显倾向,或是有点嫌疑,业主不妨增加押金,比如按5或6个月的标准收取。”吕丽华表示,这样一来,即使这类租户毁约,业主很快完成重新出租的话,就变成一个租赁面积在一年内实现两次收入。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

不幸列入“黑名单”的还有一类,是没有实体业务的客户。此外,那些实力强的外地进京企业多会选择主流商圈,对于这类客户,业主也会谨慎对待。毕竟,面对第一次来北京做实体生意,要签3年的客户,业主会想你能够坚持到底吗?当然,这类客户如果主动增加押金,显示出诚意和企业“底气”,很可能就让业主不再犹豫了。

王珂还发现,风投或言资本市场越来越渗透到写字楼市场,二者之间会产生一个关联关系。从2013-2014年间有了BAT(中国互联网公司三巨头百度、阿里巴巴和腾讯的首字母缩写)的互联网风光以后,企业在在北京写字楼出租市场遇到的烦恼多是由风险投资来驱动,越来越不像是此前单纯靠自身经营的绝对驱动。

“资本市场一年千亿量的投入,这种起伏会影响写字楼市场变化。”王珂续称,比如,观察北京风投资金落位的那些区域,从客户角度讲,被风投投资的企业更愿意找一些熟悉的地方。

4:“香饽饽”产业园

据了解,就在2017年年底,万达北京公司的一个部门选择从CBD的甲级写字楼搬出,在酒仙桥的产业园里签约8000多平方米。

梁坤认为,未来更多客户会从写字楼向产业园渗透。其中一个诱因是整体办公人员的年龄结构生变。“原来60后、70后占主导时,他们喜欢高大上的甲级写字楼。现在的80后、90后则更喜欢产业园的低密度办公感觉,有独栋,有冠名,有独立的设计空间,爱怎么折腾就怎么折腾。”

并且,产业园的价格还不贵。目前,产业园项目的平均租金在160-200元/平方米·月,最高也就350-400元/平方米·月,与甲级写字楼的平均租金水平相仿。而现在能够承担起高租金的客户,随着金融类占比越来越少,变成了文化类和IT类。“这些人不太喜欢原来规规矩矩、方方正正的写字楼,更喜欢产业园这样的自由式空间。”梁坤道出另一个诱因。

事实上,不只是写字楼办公人群,企业选址等决策者也正从70后、80后过渡到90后。“原来传统意义上的核心区、标准甲级写字楼有没有一些新的变化,怎么做到写字楼产品的与时俱进?”王颖林指出,下一步会不会有这种可能性,逐渐退回到企业办社会,即城中心的产业园或是某一个品类的产业园状态,“我觉得是好事”。

而随着老旧厂房改造和国企厂房腾退,梁坤表示,在未来两到三年内,产业园将有至少大概1400万平方米的新增供应。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

5:移动、科技及联合办公的哥德巴赫猜想

移动办公正在改写办公需求,正从原来一个工位对一个人,逐渐演变为一个工位对多人。这种需求变化会不会带来租赁面积的缩减?王莉莉认为,这只是用途改变,不一定是面积缩减。

科技以人为本营造工作场所的方向也愈发清晰,现在更多企业开始加大IT方面的投入,来创造真正办公场所的改进。所以不管是从楼宇建造还是物业运营,都要围绕客户的需求变化去进行。

“从原来的简单租赁关系,变成服务式租赁关系,这一定是未来的主导。”梁坤指出。

位于美国纽约的一栋写字楼,在二层很好的位置开辟了一个芭蕾舞表演场地。王颖林分析指出,这种提升写字楼的艺术调性做法,其实也是一种服务,增加客户满意度上的竞争力,进而留住人。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

6:殊途同归,联合办公的成功同样离不开服务。

华夏幸福环北京区域事业部研发中心总经理艾飞把WeWork收入结构归为三个部分,即租金、增值服务和社群,其中,社群带来了巨大价值,市场估值也是按照平均用户的消费量计。而过去的WeWork是一个面向中小创业者,尤其是中小公司的供应链社群。目前,其大企业客户也在急剧上升。“未来,WeWork重塑的办公格局有点像Airbnb对酒店业的冲击。”

而在国内,2017年11月底,共享际成为中国国际贸易中心大家庭的一员,走进北京CBD的心脏。“共享际就是你消费在这片空间里,办公在这个空间里,住还是在这片空间里,只要有公共交通,任何事情都不是事儿。”王颖林表示,按互联网的逻辑去讲,它的复购率更高了,客户黏性也相对更强。

现阶段,国内的联合办公多数采用的是租工位的方式,WeWork则是只要成为它的会员,就可以去任何城市的WeWork空间办公。

那么,可不可以整栋楼宇都是联合办公,只卖会员资格?甚至如果同一区域内几栋楼都是这样,每栋楼聚集不同类型的企业,且在每栋楼里,企业间可以随意沟通?运营良好的话,每栋楼宇的出租率或将达到150%。届时,使用率不再为租金收益的上限,而是合理安排楼宇内部实际使用者的时间。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

当然,具体落地尚需诸多细化,比如有的公司只需要5个工位,有的公司需要上千平方米的工位面积,要有不同的议价方式;再如楼宇交付标准的改变上,提供多种装修方案,空中花园、游泳池、咖啡厅等配套也预留位置、设施,等等。

“影响人们对于办公方式的改变,传统写字楼业主也可以做联合办公式的整栋楼宇服务。”米阳强调。而且联合办公与传统写字楼也并非绝对对立,“联合办公不仅仅是补充传统写字楼市场,其本身还是传统写字楼比较大的租赁面积需求者,空间内企业成长后同样会反哺传统写字楼的需求市场”。

在戴德梁行高级董事、北中国区写字楼-企业服务部主管严区海看来,联合办公最初的模式,即1.0版本,仅仅是达到了联合的作用,即多家不同公司为节省房租在一个空间内办公。随后的2.0版本,办公空间逐渐设计出了个性化的空间布局和主要功能区,附加了许多增值服务,节省了企业大量的功能性和职能性开支。现在,联合办公已踏入3.0版本时代,提供一站式服务,打造联合办公生态链。该生态链能够解决用户与办公相关的全部“衣、食、住、行”需求且更加人性化和富有趣味性。

“联合办公最重要的一个未来趋势就是服务,即通过互联网技术,提供让办公场所智能化的服务。”严区海一言以蔽之。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势

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